從日本經(jīng)驗(yàn)看我國(guó)房地產(chǎn)泡沫

　　據(jù)了解經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期日本的房地產(chǎn)價(jià)格也是飛漲。據(jù)日本1965年出版的《建設(shè)白書》統(tǒng)計(jì)，以1955年為基數(shù)100計(jì)算，到了1964年日本全國(guó)市街地價(jià)價(jià)格指數(shù)為726，即這一時(shí)期日本全國(guó)地價(jià)漲了6．26倍，同期日本全國(guó)批發(fā)物價(jià)累計(jì)僅漲3．6％。如果考慮到以日本東京、大阪為代表的一線大城市情況，其地價(jià)漲幅肯定更加驚人，粗略估計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)今天我國(guó)北京、上海等一線大城市近五年的上漲水平。但當(dāng)時(shí)卻沒(méi)有人提出日本房地產(chǎn)存在泡沫。因?yàn)楫?dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人們收入也同步大幅增加，消化了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響。

　　據(jù)日本政府統(tǒng)計(jì)，1955年—1960年日本經(jīng)濟(jì)年均實(shí)際增長(zhǎng)9．7％，1960年—1970年日本經(jīng)濟(jì)年均實(shí)際增長(zhǎng)11．6％，上個(gè)世紀(jì)六十年代日本國(guó)民也實(shí)現(xiàn)了收入倍增計(jì)劃。日本經(jīng)濟(jì)從1951年至1973年是高速增長(zhǎng)年份，前后持續(xù)22年。而我國(guó)經(jīng)濟(jì)從1978年至今已經(jīng)持續(xù)高速增長(zhǎng)33年，這一時(shí)期國(guó)民收入也實(shí)現(xiàn)了多倍增長(zhǎng)。對(duì)比日本情況，我國(guó)國(guó)民有可能消化房?jī)r(jià)上漲的影響，初步分析我國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該基本不存在泡沫，至少應(yīng)該不存在全國(guó)性泡沫。現(xiàn)實(shí)情況是，從2000年起我國(guó)大量建設(shè)住宅，各地房?jī)r(jià)上漲起步年份不同，上漲速度時(shí)快時(shí)慢，2005年以后確實(shí)存在上漲過(guò)快現(xiàn)象。

　　首先，我國(guó)還沒(méi)有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)各地房地產(chǎn)上漲時(shí)間、速度、幅度的不同，以及人口居住不能實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng)等事實(shí)，說(shuō)明我國(guó)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全國(guó)性統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更談不上全國(guó)性房地產(chǎn)泡沫化，因此與美日歐等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象不可同日而語(yǔ)。

　　其次，我國(guó)是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的典型問(wèn)題就是供應(yīng)短缺，上世紀(jì)八十年代鋼材漲價(jià)、九十年代彩電漲價(jià)是否存在泡沫？顯然這是商品或要素進(jìn)入市場(chǎng)初期由于供應(yīng)不足造成的價(jià)格飛漲，不是泡沫。同樣，我國(guó)房地產(chǎn)改革從1998年起步，住宅商品化不過(guò)才經(jīng)歷12年短暫的歷史階段，土地要素價(jià)格也是隨著房產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，初期階段也必然會(huì)像八十年代鋼材、九十年代彩電一樣價(jià)格飛漲。發(fā)達(dá)國(guó)家的土地、房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)已經(jīng)有幾百年歷史，比初期價(jià)格上漲數(shù)以百倍計(jì)，我們幾曾見(jiàn)過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家把經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期階段緊缺商品價(jià)格上漲稱之為泡沫？即便現(xiàn)在高科技新產(chǎn)品上市初期也是達(dá)到很高的價(jià)格水平，只有市場(chǎng)供應(yīng)充足時(shí)才出現(xiàn)回落。

　　其三，中日一線城市人口數(shù)量對(duì)比。我國(guó)北京、上海常住人口是東京的兩倍以上，但東京高速發(fā)展時(shí)期集中了日本全國(guó)人口的10％，北京、上海到目前為止各自集中的人口占全國(guó)2％多，還存在大量人口等候進(jìn)入，這形成房地產(chǎn)漲價(jià)的強(qiáng)烈勢(shì)能，表明市場(chǎng)上有極大的現(xiàn)實(shí)需求。在有現(xiàn)實(shí)需求情況下，市場(chǎng)價(jià)格話語(yǔ)權(quán)掌握在供應(yīng)方手里，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。日本東京地價(jià)遠(yuǎn)高于其他地方，所以，我國(guó)北京、上海等大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、高出其他地方也是必然趨勢(shì)，且考慮到我國(guó)一線大城市的戶口制約，人口集中化發(fā)展趨勢(shì)還將支撐北京、上海等地的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　最后，從購(gòu)買力角度分析。高房?jī)r(jià)有高收入者購(gòu)買力支撐，他們大多不需要貸款，或者是償債能力極強(qiáng)，因而向高收入消費(fèi)者供應(yīng)高價(jià)房，這不是泡沫，而是現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)高檔化分化發(fā)展的真實(shí)反映。我們需要區(qū)別對(duì)待收入的差距與房地產(chǎn)高中低結(jié)構(gòu)分化發(fā)展是市場(chǎng)供需決定的事實(shí)，高收入者購(gòu)買高價(jià)房如果可以實(shí)現(xiàn)供需平衡，就不是泡沫。

　　如何理解抑制房?jī)r(jià)

　　既然不存在房地產(chǎn)泡沫，如何理解我國(guó)政府一再采取措施調(diào)控房?jī)r(jià)？我認(rèn)為，在某個(gè)時(shí)間段，例如2009年至2010年上半年，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲確實(shí)過(guò)快，存在高房?jī)r(jià)、缺少對(duì)應(yīng)高品質(zhì)房地產(chǎn)、高價(jià)房供應(yīng)偏多等問(wèn)題，其帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面效果已經(jīng)足以讓人聯(lián)想到美國(guó)、日本房地產(chǎn)泡沫的危機(jī)，所以，我國(guó)政府由初期提出防止“房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”、“抑制過(guò)快上漲”，到后期才逐步加碼至目前的嚴(yán)厲水平。換句話說(shuō)，政府有能力控制房?jī)r(jià)上漲，政府可以視經(jīng)濟(jì)實(shí)際增長(zhǎng)水平高低進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可以打壓也可以適當(dāng)放緩打壓力度，達(dá)到調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于適當(dāng)水平的目的。至此，已經(jīng)不需要解釋我國(guó)經(jīng)濟(jì)2012年不會(huì)硬著陸的原因了，因?yàn)檎�府掌握有“溫度調(diào)控器”。此外房地產(chǎn)價(jià)格飛漲還會(huì)導(dǎo)致貧富差距拉大，從穩(wěn)定的政治需要出發(fā)，適當(dāng)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和增加保障房供應(yīng)是雙管齊下解決問(wèn)題的重要舉措。 

　　近兩年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但是并未妨礙地方政府以地生財(cái)?shù)募みM(jìn)步伐。剛剛過(guò)去的2011年，土地出讓金收入已經(jīng)躥升至3.15萬(wàn)億元，而2009年這一數(shù)字為1.59萬(wàn)億，兩年內(nèi)賣地收入就實(shí)現(xiàn)了翻一番，如此高速增長(zhǎng)預(yù)示著地方政府賣地賺錢的沖動(dòng)已經(jīng)瀕臨失控。

　　若把周期拉長(zhǎng)，從1998年住房制度改革至今的13年，土地出讓收入總額累計(jì)高達(dá)12.75萬(wàn)億元，年均1萬(wàn)億的天量土地收入，讓地方政府的日子出奇的美好，同時(shí)中國(guó)土地市場(chǎng)也快速地實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)化和貨幣化。由此，各路利益團(tuán)體一片和諧——地方官員迷戀土地財(cái)政，開(kāi)發(fā)商攫取泡沫紅利，投機(jī)人坐享套利差價(jià)。

　　但這一切看起來(lái)欣欣向榮的背后，蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的地價(jià)都存在著嚴(yán)重高估，偏離真實(shí)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價(jià)值，是房?jī)r(jià)泡沫的最主要組成部分。同時(shí)，土地資產(chǎn)是放在銀行的主要擔(dān)保抵押物，土地市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)，勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重沖擊銀行體系。

　　過(guò)去13年的土地市場(chǎng)繁榮，與之伴隨著的是貨幣擴(kuò)張的突飛猛進(jìn)，流動(dòng)性堆積起來(lái)了巨大的地產(chǎn)和房產(chǎn)泡沫，但高速貨幣擴(kuò)張正面臨嚴(yán)重危機(jī)。今年的廣義貨幣M2增速目標(biāo)已經(jīng)降至14%，貨幣投放量已經(jīng)高達(dá)85萬(wàn)億元，M2與GDP之比已經(jīng)嚴(yán)重失衡。同時(shí)，低利率時(shí)代不會(huì)再維持太久，廉價(jià)資金堆積起來(lái)的繁榮隱含不少非理性因素。為了確保經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和健康增長(zhǎng)，貨幣泡沫堆積速度必須慢下來(lái)，甚至走向另一面。

　　如此一來(lái)，就難有更天量的貨幣，支撐急速膨脹的土地市場(chǎng)規(guī)模。最終中國(guó)土地市場(chǎng)有可能會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)性的收縮造成嚴(yán)重沖擊，而造成整個(gè)土地市場(chǎng)非理性繁榮的終結(jié)，這一過(guò)程必然加劇銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)，危及地方財(cái)政安全。貨幣環(huán)境走向常態(tài)之日，即是土地市場(chǎng)土崩瓦解之時(shí)。正是因?yàn)楦咚僭鲩L(zhǎng)的土地市場(chǎng)繁榮注定了是難以為繼，并且一旦沙堆建立起來(lái)的泡沫坍塌，會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性的后果，所以必須盡快結(jié)束高地價(jià)主導(dǎo)下的土地財(cái)政突進(jìn)，讓市場(chǎng)漸漸恢復(fù)常態(tài)。

　　不僅僅處于中長(zhǎng)期危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)考慮，土地市場(chǎng)的過(guò)度繁榮也帶來(lái)了不和諧因素。巨額土地收入去向成謎，很少看到詳細(xì)的流向報(bào)告，若不能將這些資金有效用于民生領(lǐng)域，勢(shì)必會(huì)滋生貪腐問(wèn)題，同時(shí)嚴(yán)重挫傷民眾的感情，不利于社會(huì)穩(wěn)定。

　　同時(shí)，地方官員眼瞅著賣地的暴利，就設(shè)法不斷開(kāi)發(fā)新增土地資源。近些年征地糾紛不斷，其根源即在此。近日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的戶籍改革通知特別強(qiáng)調(diào)，不能以戶籍改革為契機(jī)，借城鎮(zhèn)化之名，強(qiáng)迫占用農(nóng)民土地，必須尊重農(nóng)民意愿，切實(shí)保障農(nóng)民合法權(quán)益。

　　當(dāng)前，遠(yuǎn)至偏遠(yuǎn)的小縣城、小城鎮(zhèn)，都在掀起一波聲勢(shì)浩大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮，這其中嚴(yán)重侵害農(nóng)民利益、損害農(nóng)村經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的行為十分普遍。由于重復(fù)建設(shè)和政績(jī)工程現(xiàn)象突出，大量土地被浪費(fèi)，確實(shí)影響到了農(nóng)林牧副漁等產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行。這只會(huì)帶來(lái)縮短農(nóng)產(chǎn)品（000061）價(jià)格周期，造成通脹上行壓力。

　　告別土地財(cái)政到了必須穩(wěn)步推進(jìn)的時(shí)候，否則高地價(jià)之下，房地產(chǎn)再怎么調(diào)控，最終都只會(huì)白忙活一場(chǎng)。從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，解決土地財(cái)政問(wèn)題還有很長(zhǎng)的道路要走。除了分稅制改革需要提上日程以外，建立起比GDP考核體系更為合理的政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)、通過(guò)發(fā)行地方債或開(kāi)征物業(yè)稅，以改變地方政府的財(cái)政收入構(gòu)成、進(jìn)一步改革土地審批制度等問(wèn)題都是必須同時(shí)進(jìn)行的重大議題。

　　為今之計(jì)，我們完全可以把地方政府當(dāng)成一個(gè)獨(dú)立的利益主體，通過(guò)嚴(yán)格的約束機(jī)制明確其通過(guò)權(quán)力獲得利益的邊界，重新設(shè)計(jì)地方政府權(quán)力和義務(wù)、激勵(lì)和約束的政策框架。土地市場(chǎng)不能再肆意生長(zhǎng)！ 

　　早春二月的中國(guó)樓市，許多“信號(hào)”和探測(cè)風(fēng)向的氫氣球值得玩味。

　　春節(jié)上班伊始，先是蕪湖市推出“免稅、補(bǔ)錢、送戶口”的刺激樓市新政，奈何新政“短路”，2月1日人大通過(guò)，9日發(fā)文，10日批準(zhǔn)生效，12日即被叫停。這是繼廣東佛山之后，第二個(gè)籌劃樓市“再調(diào)控”而被緊急叫停的城市。

　　蕪湖市釋放的這個(gè)試探樓市風(fēng)向的氣球剛一松手即被戳破，但仍有不罷休的繼續(xù)跟進(jìn)。上周，寧波市象山縣又悄然變通“限購(gòu)令”，只要一次性付款便可購(gòu)買多套房。

　　從各地忽明忽暗對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的“明緊暗松”、“變相松綁”情況看，在持續(xù)兩年多的“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化的背景下，過(guò)度依賴土地財(cái)政的地方政府的承壓能力已到極限，深度博弈還在繼續(xù)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年的我國(guó)土地收入近3萬(wàn)億元，而2011年不足2萬(wàn)億元，今年元月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金收入比同期下降67%，其中住宅類用地下降74%。土地收入銳減，而政府對(duì)資金“剛需”的路徑依賴已欲罷不能，特別是信貸狂飆的年景，盲目舉債“剛需”今年面臨第一輪還債高峰。

　　經(jīng)過(guò)去年的清理規(guī)范和壓縮，全國(guó)一萬(wàn)多個(gè)地方融資平臺(tái)的貸款余額尚有9萬(wàn)多億元，今年1/3要到期還本付息。發(fā)達(dá)地區(qū)的一家省級(jí)平臺(tái)公司的老總說(shuō)，公司現(xiàn)在一天的利息就要360萬(wàn)元，一年光利息要12億元，而現(xiàn)金流只能維持公司日常運(yùn)行。一些地方開(kāi)始以高利息向機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工集資，新一輪的展期、借新還舊的債務(wù)循環(huán)再次開(kāi)始。土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻對(duì)地方財(cái)政收入的影響相對(duì)滯后，但最遲不過(guò)今年二季度，這個(gè)“深坑”將會(huì)清晰呈現(xiàn)。

　　過(guò)度依賴土地財(cái)政暴飲暴食的地方政府，如今面對(duì)的是債務(wù)集中到期，清湯寡水的日子當(dāng)然難熬。于是一個(gè)個(gè)寄希望于對(duì)限控政策“適度預(yù)調(diào)微調(diào)”，半遮半擋，邊調(diào)邊看。中央政府則一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)定正確的調(diào)控方向不動(dòng)搖，促使房?jī)r(jià)回歸合理。

　　雜音和小動(dòng)作混淆了市場(chǎng)預(yù)期，使人無(wú)所適從。而更大的風(fēng)險(xiǎn)在于，一些地方的“放氣球”將很快得到“左鄰右舍”的響應(yīng)，讓當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)之不易的既有局勢(shì)失控。用一位財(cái)政局長(zhǎng)的話說(shuō)“地方政府做夢(mèng)都渴望房地產(chǎn)調(diào)控能松綁”。一粒小火星很快就會(huì)形成燎原之勢(shì)，如果后續(xù)者密集跟進(jìn)，倒逼調(diào)控政策改弦更張，重蹈過(guò)往數(shù)輪調(diào)控的覆轍，那么不僅政府的公信力會(huì)受損，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反抽，歷時(shí)數(shù)載的調(diào)控成果將毀于一旦。

　　美國(guó)財(cái)政部駐華經(jīng)濟(jì)與金融特使David Dollar最近在一篇《關(guān)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅對(duì)中國(guó)的借鑒意義》的文章中說(shuō)，從1998年到2006年的8年間，美國(guó)的房?jī)r(jià)翻了一番，8年內(nèi)住房按揭貸款增長(zhǎng)了150%，而同期國(guó)民收入和GDP的增長(zhǎng)卻沒(méi)有那么迅速，這比GDP的增長(zhǎng)速度快得多，房?jī)r(jià)的上漲超過(guò)了基本面，所以回過(guò)頭來(lái)看，是很糟糕的泡沫狀態(tài)。相比而言，中國(guó)的許多城市在過(guò)去十年中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了十倍以上的漲幅，以至于連巴菲特都說(shuō)“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在賭博，而且賭得很大，有一群人在大面積地豪賭”。

　　當(dāng)房地產(chǎn)泡沫極度膨脹、市場(chǎng)機(jī)制全面失靈時(shí)，管理者必須對(duì)經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定承擔(dān)責(zé)任，并果斷而及時(shí)地進(jìn)行調(diào)控。如果一味曖昧縱容，任由利益集團(tuán)張目，悲劇性的教訓(xùn)俯拾皆是。

　　上世紀(jì)80年代，在日元升值狂潮中，日本財(cái)團(tuán)買光國(guó)內(nèi)的土地物業(yè)，炒得沸反盈天后再“買世界”，最著名的案例是三菱地產(chǎn)購(gòu)買了美國(guó)的洛克菲勒環(huán)球中心，但進(jìn)入90年代后，隨著信貸緊縮和地價(jià)回落，日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，日本人在最高價(jià)買入的洛克菲勒環(huán)球中心5年后在付出了逾6億美元的虧損后，再以半價(jià)轉(zhuǎn)讓給原房產(chǎn)所有人洛克菲勒財(cái)團(tuán)。一場(chǎng)游戲一場(chǎng)夢(mèng)，日本全國(guó)為這種瘋狂付出了代價(jià)，日本時(shí)代隨之結(jié)束。

　　從1997年的亞洲金融危機(jī)到2007年的美國(guó)次貸危機(jī)，從上世紀(jì)80年代的日本到眼下的美國(guó)和歐洲，歷史上很多金融危機(jī)的一個(gè)共同教訓(xùn)就是絆倒在房地產(chǎn)這個(gè)“硬石頭”上。政府過(guò)度舉債且債務(wù)的高度不透明、大批公共工程盲目上馬刺激地價(jià)上漲、房?jī)r(jià)追著地鐵輕軌跑，加之金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)度放縱和煽風(fēng)點(diǎn)火，烈火烹油，助長(zhǎng)泡沫膨脹和破滅。

　　發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的教訓(xùn)說(shuō)明，泡沫經(jīng)濟(jì)是一條不歸路。泡沫吹大了，所有的利益相關(guān)者都不希望泡沫破滅。這種全民非理性的“羊群效應(yīng)”和從眾心理，只會(huì)讓管理者左右搖擺、首鼠兩端，縱容繼續(xù)吹大泡沫直至最后的破滅。我們，能夠擺脫宿命嗎？ 

　　2012年無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵的一年，市場(chǎng)已經(jīng)無(wú)法“對(duì)峙”，企業(yè)早筋疲力盡。有機(jī)構(gòu)公布的報(bào)告顯示，截至1月底，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)3006萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)約42%。這基本反映了全國(guó)性的趨勢(shì)。

　　考慮到2009年房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地，今年會(huì)在大量庫(kù)存的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加可售面積。2011年中國(guó)新增46億平方米的新房建筑面積，是在融資困難與現(xiàn)金流緊張的背景下進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以，庫(kù)存日益上升的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今年幾乎很難繼續(xù)支撐下去。

　　庫(kù)存的增加與調(diào)控有關(guān)，政策設(shè)置了限購(gòu)門檻并制造了市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期，從而對(duì)需求造成了沖擊。但這一系列政策前提是，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)合理水平，投機(jī)性需求過(guò)高。因此，不管調(diào)控手段是否合理，防止價(jià)格失控并推進(jìn)需求結(jié)構(gòu)合理化無(wú)疑是一個(gè)正確的目標(biāo)，這有助于鞏固金融安全。

　　通過(guò)海外借款、發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品等融資手段，地產(chǎn)企業(yè)苦苦支撐而不愿降價(jià)促銷。正是這種堅(jiān)持，導(dǎo)致了目前全國(guó)地產(chǎn)庫(kù)存總量越來(lái)越高的局面。這意味著地產(chǎn)行業(yè)把地產(chǎn)調(diào)控的危局又推給了政府，庫(kù)存將不再是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生威脅，各地政府不得不尋求政策突破來(lái)挽救本地經(jīng)濟(jì)。

　　蕪湖市政府打響了救市第一槍，這構(gòu)成了對(duì)全局性的地產(chǎn)調(diào)控政策的挑戰(zhàn)，如果越來(lái)越多的地方政府加入救市行列，那么房地產(chǎn)調(diào)控政策有半途而廢的可能。

　　在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，“變相救市”是非常錯(cuò)誤的決定，它會(huì)延續(xù)目前市場(chǎng)對(duì)峙的趨勢(shì)，讓更多的企業(yè)心存僥幸，拒絕降價(jià)消化庫(kù)存，從而讓市場(chǎng)復(fù)雜化：企業(yè)可能會(huì)投入更多的資金成本維持現(xiàn)狀，從而惡化其負(fù)債規(guī)模；公眾對(duì)政策的信任將會(huì)遭到破壞，但由于缺乏寬松的貨幣政策，各種需求并不必然會(huì)涌現(xiàn)市場(chǎng)。這意味著，這將加大此次調(diào)控所帶來(lái)的社會(huì)成本，并將整體經(jīng)濟(jì)置于更加危險(xiǎn)的局勢(shì)之中。

　　事實(shí)上，如果政府不出手相救，市場(chǎng)會(huì)尋找到解決辦法，比如企業(yè)降價(jià)促銷來(lái)摸索市場(chǎng)可接受的價(jià)格水平，而有購(gòu)房需求的居民則會(huì)慢慢認(rèn)可不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅下降的可能，從而降低預(yù)期。一旦出手干預(yù)，則會(huì)打亂這個(gè)持續(xù)兩年才形成的市場(chǎng)供需“對(duì)接”，導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用被夸大了，與其說(shuō)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不如說(shuō)是地方政府的收入支柱產(chǎn)業(yè)更接近真相。目前庫(kù)存積壓的現(xiàn)象與2008年極為相似，同時(shí)伴隨地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)大幅下降，但當(dāng)年對(duì)全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速并沒(méi)有形成難以想象的壓力。非常明顯的是，它對(duì)政府的收入產(chǎn)生了重要影響。

　　地產(chǎn)泡沫：社會(huì)不可承受之重

　　因此，所謂房?jī)r(jià)下跌影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全的說(shuō)法只是開(kāi)發(fā)商與地方政府兩個(gè)相關(guān)利益者的恐嚇，而不存在明顯的相關(guān)性。事實(shí)上，中國(guó)地產(chǎn)泡沫不是價(jià)格泡沫，而是數(shù)量泡沫，這主要體現(xiàn)在二三線城市“空置率”過(guò)高，這不僅體現(xiàn)在企業(yè)庫(kù)存，更表明住房投資比例過(guò)大。如果地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，會(huì)吸引更多投資者涌入，推高房?jī)r(jià)與空置率，讓經(jīng)濟(jì)陷入一個(gè)巨大的泡沫之中。

　　只有降低價(jià)格，滿足剛性需求，讓那些投資者（或投機(jī)者）不再涌入，才可以阻止這場(chǎng)泡沫持續(xù)下去。由于太多權(quán)貴或富人擁有過(guò)多的住房，目前放松調(diào)控可能導(dǎo)致那些精明的或更清楚未來(lái)趨勢(shì)的投資者拋售套現(xiàn)，從而讓購(gòu)買力較弱的剛需客戶為高房?jī)r(jià)埋單。因此，目前放松調(diào)控簡(jiǎn)直是一場(chǎng)災(zāi)難。

　　房?jī)r(jià)下跌意味著地方政府無(wú)法繼續(xù)通過(guò)土地和稅收在居民那里吸取更多財(cái)富。眾所周知的是，地方政府在房地產(chǎn)價(jià)格成本中占據(jù)最大部分，他們將這部分收入繼續(xù)投資基礎(chǔ)建設(shè)，促進(jìn)了通脹。如果房?jī)r(jià)下跌，意味著政府拿走居民的減少了，這會(huì)提高居民其他方面的支付能力，這也是中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需政策所樂(lè)見(jiàn)的結(jié)果。

　　中國(guó)政府也正在調(diào)整政策，引導(dǎo)那些幾乎都不會(huì)選擇回到農(nóng)村的新生代農(nóng)民工融入城市，阻礙他們“城市化”的門檻主要不是身份或基于戶籍的公共服務(wù)，而是房?jī)r(jià)，他們沒(méi)有能力在城市置產(chǎn)落戶。因此，房?jī)r(jià)不僅僅是“城市問(wèn)題”，還是中國(guó)人口“城市化”的問(wèn)題，考慮到這一群體的巨大規(guī)模，這事關(guān)社會(huì)未來(lái)的穩(wěn)定與發(fā)展。

　　中國(guó)政府不應(yīng)該繼續(xù)在地產(chǎn)行業(yè)中吸收過(guò)多的民間財(cái)富，過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅影響到了經(jīng)濟(jì)安全，還制造了巨大的社會(huì)矛盾，并讓國(guó)家的未來(lái)陷入暗淡。無(wú)論如何，中國(guó)社會(huì)都已經(jīng)無(wú)法承受這個(gè)人造“泡沫”。 

　　無(wú)論是宋衛(wèi)平，還是原杭州市委書記王國(guó)平都遭到我猛烈地批評(píng)。哪有一個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)人，炒買炒賣土地的？2009年和2010年，宋衛(wèi)平一個(gè)勁的舉牌當(dāng)?shù)赝�，我�?dāng)時(shí)就認(rèn)為，除了央企，現(xiàn)在的舉牌人以后都會(huì)跳樓。但愿不要被我言中。

　　第三次土改。

　　炒賣土地的后果，是動(dòng)搖國(guó)本。歷史地看，毛澤東、鄧小平二位在經(jīng)濟(jì)上的功勛都是發(fā)動(dòng)土改。

　　毛澤東的土改，是中國(guó)歷史上的第一次土改，提出的口號(hào)是：打土豪分田地。這固然是一句政治口號(hào)，但對(duì)當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)上來(lái)講重新配置了土地資源，理順了生產(chǎn)關(guān)系，釋放了一部分生產(chǎn)力。毛澤東的對(duì)錯(cuò)在執(zhí)政黨內(nèi)有定論，在歷史上大家都在評(píng)說(shuō)，不是本文所要闡述的。僅僅從土改來(lái)說(shuō)，毛澤東的做法在當(dāng)時(shí)推動(dòng)了歷史的進(jìn)步。遺憾的是，后來(lái)的人民公社，違背了原來(lái)的土改的初衷，重新將土地公有，因此，阻礙了生產(chǎn)力的發(fā)展，也給中國(guó)社會(huì)造成了災(zāi)難。

　　鄧小平的土改，是中國(guó)歷史上的第二次土改，提出的口號(hào)是：包田到戶。文革中，劉少奇和鄧小平就提出“三自一包”，就嘗試開(kāi)始土改，但是，不幸夭折。劉少奇慘死河南，鄧小平被江西人民保護(hù)起來(lái)，免遭罹難。改革開(kāi)放的初始，四川的紫陽(yáng)高照，安徽的鵬程萬(wàn)里，都是源自對(duì)土地的改革，同樣是重新配置土地資源，解放生產(chǎn)力。

　　我們已經(jīng)到了第三次開(kāi)展土地改革的時(shí)候了，這個(gè)歷史的重任就要落到下一屆中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人的肩上。第三次土改能否成功將決定中國(guó)歷史的進(jìn)程。我相信，歷史一定會(huì)往前走，不會(huì)再往后退，因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在已經(jīng)退無(wú)可退。那么，第三次土改我們將選擇什么？

　　一是為農(nóng)民確權(quán)。法律上必須明確，農(nóng)民的耕地和宅基地、山林和水面為農(nóng)民自己所有，任何私人、企業(yè)和政府組織未經(jīng)農(nóng)民本人同意，絕對(duì)不允許任何形式的征用。

　　二是在城市與之對(duì)應(yīng)的是，取消70年的產(chǎn)權(quán)，減少交易稅費(fèi)，增收資源稅。一戶家庭只允許一套住宅可以免征，其他任何形式的住宅都要征收資源稅，稅率不同而已，也就是嚴(yán)格意義上的房產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅的前提是，打擊開(kāi)發(fā)商的囤地行為，堅(jiān)決無(wú)償收回閑置土地。不打擊囤地，就無(wú)法開(kāi)征房產(chǎn)稅。

　　我想政府真的想江山永固，這一步肯定會(huì)做。也只有這樣，才能推動(dòng)歷史的進(jìn)步，才能調(diào)整生產(chǎn)關(guān)系，才能更大的釋放生產(chǎn)力。但是，這樣一來(lái)，囤地囤房的人就會(huì)遭到滅頂之災(zāi)。

　　如何看懂開(kāi)發(fā)商的年報(bào)。

　　2011年萬(wàn)科全年共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%。以往每年，萬(wàn)科年報(bào)顯示的都是銷售金額增幅高于銷售面積增幅大約10%，現(xiàn)在反而低于7.4%。這只能說(shuō)明萬(wàn)科去年房?jī)r(jià)整體下降了7.4%，考慮到去年萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬(wàn)平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%，銷售金額比銷售面積增長(zhǎng)1.9%，那么，僅僅只是下半年開(kāi)始降價(jià)，綜合降價(jià)幅度超過(guò)20%。

　　同樣的道理，再看看其他的開(kāi)發(fā)商，降幅更大。我就不一一列舉。

　　再來(lái)看看宋衛(wèi)平。

　　在以上兩個(gè)背景下來(lái)看看宋衛(wèi)平，無(wú)論是短期還是長(zhǎng)期，他早已資不抵債，實(shí)際上已經(jīng)破產(chǎn)。像他這樣的開(kāi)發(fā)商在日本泡沫破滅時(shí)比比皆是，中國(guó)也不會(huì)少。只不過(guò)中國(guó)的很多開(kāi)發(fā)商還在做夢(mèng)，認(rèn)為政府還會(huì)救開(kāi)發(fā)商，甚至?xí)��?008年9月一樣，所以，正在舉債維持開(kāi)支。事實(shí)上，根本就不可能。中央金融工作會(huì)議已經(jīng)定調(diào)，2012年，M2不會(huì)超過(guò)14%，新增貸款為8萬(wàn)億。溫家寶指出，有保有壓。保什么？保中小企業(yè)；壓什么？壓房地產(chǎn)貸款。這是明擺的事。至于中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)“調(diào)控房?jī)r(jià)是國(guó)家意志”的意義，我本人了然于胸，我相信絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家心里也很清楚，把題點(diǎn)破就沒(méi)什么意義了。

　　悲劇人生。泡沫其實(shí)已經(jīng)破滅，只不過(guò)身在其中之人，還存有幻想而已。

　　陳寶存：全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)；亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)；全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)；豪宅研究院副院長(zhǎng)。全國(guó)地產(chǎn)知名專家和評(píng)論人。

　　作為樓市春天派掌門人，陳寶存向來(lái)以“平實(shí)文字寫地產(chǎn)真相”活躍在公眾視野中。在當(dāng)下樓市兵荒馬亂的敏感時(shí)期，他用“白銀三十年”來(lái)概括房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)，“房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，我說(shuō)白銀三十年開(kāi)始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會(huì)有房地產(chǎn)的需求�！�

　　無(wú)論贊同或排斥他的觀點(diǎn)，無(wú)可否認(rèn)的是，陳寶存是一個(gè)很好的交談對(duì)象，他對(duì)房地產(chǎn)看好的堅(jiān)持和追尋地產(chǎn)真相的努力，讓人肅然起敬。不同于任志強(qiáng)的“大嘴”麻辣風(fēng)格，陳寶存給自己加了一味孜然，“加點(diǎn)孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走極端，這樣挺好�！笔聦�(shí)上，這樣確實(shí)還不錯(cuò)。

　　關(guān)于樓市走勢(shì)——

　　房地產(chǎn)白銀三十年

　　大武漢地產(chǎn)：您堅(jiān)持認(rèn)為樓市沒(méi)有泡沫，以房地產(chǎn)市場(chǎng)50年的欠債為依據(jù)，可否詳細(xì)解答一下？

　　陳寶存：樓市沒(méi)有泡沫，這不光是我說(shuō)的，包括很多了解房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的人士都這么認(rèn)為。房地產(chǎn)如果是一個(gè)球，那就是一個(gè)鐵球，根本不存在泡沫破裂的情況。

　　咱們國(guó)家從1949年開(kāi)始土地改革，實(shí)際上中國(guó)所有的老百姓都有土地有房。建國(guó)開(kāi)始的前40年，中國(guó)基本上在做工業(yè)化，從一盤散沙的農(nóng)業(yè)大國(guó)變成一個(gè)工業(yè)化國(guó)家的局面，這個(gè)時(shí)間段根本沒(méi)考慮住房問(wèn)題。改革開(kāi)放開(kāi)始，人們逐漸有錢了，而且錢越來(lái)越多，一直到1998年才開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)化的改革。改革開(kāi)放1978—1998這個(gè)中間，居住是改善了很多，但相對(duì)來(lái)講，面還是比較窄。比如城市的福利分房，這個(gè)根本就不是工廠能夠做到的，機(jī)關(guān)行政事業(yè)單位能夠做到的又有多少呢？

　　1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，但真正開(kāi)始是2003年，不到十年的發(fā)展歷程，補(bǔ)的是50年的欠債。再就是前期有過(guò)大規(guī)模的福利分房，還有土地改革，實(shí)際上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率農(nóng)村占93%多，城市88.2%，水平相對(duì)比較低的。房地產(chǎn)的發(fā)展是城市化大規(guī)模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現(xiàn)金或房子的補(bǔ)償，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。

　　實(shí)際上真正消費(fèi)商品房市場(chǎng)的，通過(guò)市場(chǎng)渠道買房的就是富裕人群，原來(lái)給的房子太小，出現(xiàn)了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設(shè)做了很大的貢獻(xiàn)，這部分人應(yīng)該絕對(duì)是中國(guó)城市建設(shè)的功臣，直接推動(dòng)了中國(guó)城市住房水平的提高。而只有通過(guò)商品房的熱賣，才能保證棚戶區(qū)、舊城改造的順利進(jìn)行，真正保證保障房的實(shí)現(xiàn)。

　　大武漢地產(chǎn)：在目前樓市成交慘淡的狀況下，您認(rèn)為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)怎樣的？

　　陳寶存：整體的中國(guó)樓市，我認(rèn)為還有三十年的高速增長(zhǎng)時(shí)期，還有“白銀三十年”。我一直有一句話，房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，我說(shuō)白銀三十年開(kāi)始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會(huì)有房地產(chǎn)的需求。

　　但現(xiàn)在成交慘淡，這種情況是錯(cuò)誤的政策壓力下的表現(xiàn)，跟2008年的情況一樣的，2008年的壓制造成2009年的暴漲，那么今年的成交慘淡，依然會(huì)造成未來(lái)兩年房?jī)r(jià)的暴漲。而新的土地拆遷條例造成城市的土地越來(lái)越拆不動(dòng)，拆遷的成本超過(guò)增長(zhǎng)的部分，大規(guī)模的拆遷成本和開(kāi)發(fā)成本不可能下降。住宅、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有很大空間，這是政府也左右不了的。 

　　大武漢地產(chǎn)：最近您有了一個(gè)新的身份——豪宅研究院副院長(zhǎng)，您認(rèn)為豪宅是未來(lái)城市發(fā)展趨勢(shì)，但據(jù)了解，今年下半年豪宅和別墅市場(chǎng)成交都很低落，您如何看待眼下的這些現(xiàn)象？

　　陳寶存：2003年，我做房企銷售副總裁，告訴我的銷售人員：住房改善升級(jí)的意思是，原來(lái)住60的，想換150，住150，想換300的，住300的，想換獨(dú)棟。所以，現(xiàn)在我擔(dān)任豪宅通網(wǎng)的總編輯，豪宅研究院的副院長(zhǎng)。

　　1997年我有單位的福利分房，2002年自購(gòu)了155平米的大房，2006年我們一家住上248平燕莎商圈的豪宅。從我自身，就可以看出購(gòu)房者消費(fèi)心理的轉(zhuǎn)變。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是規(guī)律，所以，豪宅必然是未來(lái)城市的發(fā)展趨勢(shì)。關(guān)于豪宅的定義，主要是以價(jià)格論、品質(zhì)論，低容積率，毛坯是看不出來(lái)是否豪宅的。面積上一般在250—350之間。

　　目前出現(xiàn)豪宅和別墅賣不動(dòng)的情況，也是階段性的壓力，而且一般郊區(qū)的豪宅建筑成本低，慢慢賣慢慢賺，若一下賣完了就沒(méi)得賺了。我們這個(gè)豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品質(zhì)與發(fā)展，推進(jìn)中國(guó)豪宅發(fā)展的進(jìn)程。

　　大武漢地產(chǎn)：您說(shuō)商品房自產(chǎn)生之日起，就與普通人群的工資脫鉤。這個(gè)我們聽(tīng)起來(lái)挺泄氣的，就沒(méi)有工薪階層的活路了嗎？

　　陳寶存：我一直都說(shuō)，從最初開(kāi)始，商品房就跟普通人的工資脫鉤，因?yàn)橛写笠?guī)模的拆遷改造、補(bǔ)償收入，根本就沒(méi)有就算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價(jià)值上千萬(wàn)。很多的舊城改造都算到了保障房里去，這是不對(duì)的，這種保障房實(shí)際上就是商品房。

　　工薪階層可以先從市區(qū)中心的二手舊房買起，有條件了，二手房出租，替你還大房的月供�；蛘�35歲以后去買房，奮斗到我這個(gè)年紀(jì)，什么都有了。現(xiàn)在是不理性需求，造成了供需的嚴(yán)重失衡。四億80、90后都想買房，而且都想到京滬買房本身就是癡人說(shuō)夢(mèng)。按自己的能力擁有安心的家就夠了，所謂安居才樂(lè)業(yè)。

　　關(guān)于開(kāi)發(fā)商——

　　開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在肯定“不差錢”

　　大武漢地產(chǎn)：在目前的形勢(shì)下，最近少有開(kāi)發(fā)商談房地產(chǎn)的新模式。您說(shuō)您看到的新模式是融資集資，這個(gè)能詳細(xì)解答一下嗎？在限購(gòu)限貸和銀根緊縮的大環(huán)境、以及不斷涌現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商跑路傳聞下，融資似乎很難實(shí)現(xiàn)？

　　陳寶存：目前的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境不是很看好，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)模式不是重點(diǎn)，資金的融資集資模式才是關(guān)鍵。

　　開(kāi)發(fā)商跑路我是這么理解的，這里所說(shuō)的開(kāi)發(fā)商其實(shí)已轉(zhuǎn)為投資商，因?yàn)檎嬲�的開(kāi)發(fā)商他不會(huì)跑路，他手里有項(xiàng)目在，可以拿去融資。投資商手中掌握大筆資金但是又沒(méi)處可投，這種投資商肯定要跑路的。這種情況的出現(xiàn)，并不會(huì)改變房地產(chǎn)融資的模式。

　　一般的大企業(yè)、央企以及上市公司，它有自己的融資渠道，海外資金也在追它。比如萬(wàn)科在北京聯(lián)合央企國(guó)企拿地，壓縮風(fēng)險(xiǎn)，它在資金上根本沒(méi)有問(wèn)題。所以說(shuō)，現(xiàn)在是養(yǎng)大鱷的時(shí)代，大鱷是不缺錢的，而且銀行也傍大款，追著大企業(yè)走。

　　但是中小企業(yè)呢，從2003年以來(lái)，都沒(méi)有過(guò)寬松的信貸環(huán)境。不是政策寬松它就寬松了，再寬松的時(shí)候都沒(méi)有把中小企業(yè)做上帝。中小企業(yè)更多的是采用民間融資這種模式，而且一般的房地產(chǎn)公司是不會(huì)去借高利貸的，房地產(chǎn)行業(yè)根本接受不了過(guò)高利息，所以中小企業(yè)不存在很大的問(wèn)題。一般人認(rèn)為中小企業(yè)借高利貸，那都是誤解。因?yàn)槲椰F(xiàn)在也做投融資，我能夠接受的利息都在20%以內(nèi)。而且項(xiàng)目公司融資很少，時(shí)間很短。所以很多解讀都是錯(cuò)誤的。

　　大武漢地產(chǎn)：開(kāi)發(fā)商真的“很差錢”，到了危急的時(shí)刻么？

　　陳寶存：中國(guó)樓市，嚴(yán)峻時(shí)刻應(yīng)該在看到人類即將消失的時(shí)刻。

　　開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在肯定“不差錢”。剛才我也說(shuō)了，大型房企都是被資金追著在。前不久，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合新浪做了一個(gè)調(diào)查顯示，前三季度大企業(yè)都比去年同期高度增長(zhǎng)，像萬(wàn)科前三季度銷量已經(jīng)基本上達(dá)到去年全年的水平，所以他們根本不缺錢，并且在拿地、開(kāi)發(fā)幅度上面基本都控制了。說(shuō)開(kāi)發(fā)商很缺錢的人，根本就不了解企業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，純屬瞎說(shuō)。

　　中小企業(yè)更不差錢，它完完全全可以把企業(yè)賣掉，大不了把項(xiàng)目賣掉。不存在差錢這種情況。但對(duì)于目前這種時(shí)間段，比如萬(wàn)科，還想賣點(diǎn)低價(jià)房，回籠資金去買點(diǎn)地，這種壓力是有的，但是生存的壓力都沒(méi)有。說(shuō)差錢是太籠統(tǒng)的說(shuō)法，而且根本就不是實(shí)際的情況。在一個(gè)歷史上銷售情況最好的年景，哪兒來(lái)的差錢？我不懂。

　　關(guān)于賭局——

　　明年的賭局，我穩(wěn)贏

　　大武漢地產(chǎn)：一年前的這個(gè)時(shí)候，您和獨(dú)立財(cái)經(jīng)觀察家侯寧掀起了一場(chǎng)北京五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)跌50%賭局的賭局。目前有沒(méi)有關(guān)于這一賭局的最新進(jìn)展和論斷？一年后的今天，您又以什么樣的心情來(lái)看待當(dāng)時(shí)的那一輪賭局？

　　陳寶存：11月7日，我在微博上發(fā)了這么一段話：作為中國(guó)最希望房?jī)r(jià)大跌的樓市春天派掌門人，對(duì)2012年11月13日結(jié)束的陳寶存、侯寧賭局表明我的觀點(diǎn)：我真希望我輸給侯寧，我愿意輸1萬(wàn)（鳳凰一虎一席談胡一虎年初逼著我和侯寧進(jìn)行的2011年賭局，他說(shuō)北京五環(huán)內(nèi)要降25%，我說(shuō)北京五環(huán)內(nèi)今年的跟去年增長(zhǎng)的情況持平）+加上2010年11月13日賭的2.5萬(wàn)=3.5萬(wàn)，換來(lái)北京五環(huán)內(nèi)下跌一半的房子！我希望我能用一半的價(jià)錢，買下侯寧的房子。

　　這個(gè)賭局在當(dāng)下越發(fā)引起關(guān)注和吸引力，因?yàn)閼夷钐�多�，F(xiàn)在有很多人相信侯寧要?jiǎng)俚�，但是我知道侯寧一定贏不了。因?yàn)樗�跟我賭的恰恰是北京五環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)，從區(qū)域上來(lái)說(shuō)他就勝不了。從小賭局上來(lái)說(shuō)，他就錯(cuò)了。從大的趨勢(shì)上，我一直認(rèn)為，整個(gè)樓市的局勢(shì)不可能下跌。剛才我評(píng)論溫總理在俄羅斯的講話，如果說(shuō)要房?jī)r(jià)下跌，跌至北京普通老百姓能夠接受的水平，前提有幾點(diǎn)：一是保障房不想干了；第二，以后拆遷不給補(bǔ)償了；第三，水泥鋼材計(jì)劃了；第四，農(nóng)民工干活不給錢了；第五，不收稅了也不收費(fèi)了。應(yīng)該說(shuō)這幾句話帶著氣兒的。要讓房?jī)r(jià)下降到普通老百姓能夠接受的水平，那北京房?jī)r(jià)就該下降到一潘，可能不可能？所以說(shuō)這種話是不負(fù)責(zé)任的。

　　現(xiàn)在的輿論，整體在傳達(dá)一種錯(cuò)誤的東西，越傳越錯(cuò)。我想明年這個(gè)賭局將會(huì)引起更大的關(guān)注。在明年賭局的前后，可能會(huì)有大量的炒作。當(dāng)然，這并不是我和侯寧想要去炒作，媒體不自覺(jué)都會(huì)去關(guān)注。侯寧輸是肯定的，但這種輸對(duì)他而言已經(jīng)贏了，關(guān)注度已經(jīng)達(dá)到了，呵呵。所以明年的賭局，我穩(wěn)贏，是肯定的。

　　關(guān)于拐點(diǎn)和調(diào)控——

　　樓盤下跌只是個(gè)案和階段性、區(qū)域性的

　　大武漢地產(chǎn)：眼下很多專家都在預(yù)測(cè)，說(shuō)四季度拐點(diǎn)來(lái)了，不要奢望調(diào)控松動(dòng)，而不斷出現(xiàn)的樓盤降價(jià)新聞似乎也在印證著拐點(diǎn)將至，您怎么看？您認(rèn)為政府的政策會(huì)松動(dòng)么？

　　陳寶存：現(xiàn)在預(yù)測(cè)樓市拐點(diǎn)有點(diǎn)危言聳聽(tīng)，目前的狀況跟2008年的王石拐點(diǎn)論有相似之處。樓盤下跌只是個(gè)案和階段性、區(qū)域性的。像深圳、浙江、上海、北京的通州等區(qū)域是有下跌，但真正的下降并未到來(lái)。目前都是邊遠(yuǎn)區(qū)域微小的漲跌，主城區(qū)的下降不明顯。浙江的中小企業(yè)制造業(yè)危機(jī)和信貸危機(jī)，對(duì)滬杭市場(chǎng)信心有影響，所以在浙江、江蘇、上海、杭州等以投資需求為主的人群，有房?jī)r(jià)下調(diào)的擔(dān)心。

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)不是真正的市場(chǎng)，是政策重壓尤其限購(gòu)限貸雙重壓力下的影響。至于其他二三線城市有好多說(shuō)是限購(gòu)，實(shí)際上并沒(méi)有限購(gòu)，主要還在于限貸的壓力。實(shí)際上進(jìn)入第四季度，銀行放貸的壓力開(kāi)始增大。因?yàn)榍懊鎵旱奶�狠，銀行的錢都貸不出去，所以我預(yù)計(jì)第四季度以及明年一、二季度信貸的總規(guī)模會(huì)寬松�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情勢(shì)以及整個(gè)局面堪憂，明年一二季度在信貸總量一定的情況下，信貸的門檻不會(huì)特別嚴(yán)格，第四季度口頭上不會(huì)松動(dòng)，實(shí)際上會(huì)以各種形式來(lái)松動(dòng)。

　　剛剛我也評(píng)論了溫總理在俄羅斯的那個(gè)講話，一直以來(lái)，溫總理都是說(shuō)合理調(diào)整價(jià)格，就是沒(méi)說(shuō)鳳凰編輯理解的什么“下調(diào)”房?jī)r(jià)！一些媒體和專家，根本不了解行業(yè)發(fā)展規(guī)律而亂下判斷，存在太多錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，誤導(dǎo)公眾。

　　大武漢地產(chǎn)：您一直在批判調(diào)控，認(rèn)為九年調(diào)控實(shí)際上開(kāi)了一個(gè)歷史性的國(guó)內(nèi)玩笑，對(duì)此也有相應(yīng)的觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)來(lái)支撐，您這么肯定地指出政府的錯(cuò)誤，有沒(méi)有相關(guān)部門“約談”您？發(fā)表類似的言論會(huì)不會(huì)有一些顧慮呢？

　　陳寶存：確實(shí)，我是屬于調(diào)門比較高比較大的，而且現(xiàn)在調(diào)門越炒越高，但沒(méi)有人約談我。因?yàn)槲乙恢痹谡f(shuō)的是市場(chǎng)真相，這些真相老百姓可能不明白，實(shí)際上業(yè)內(nèi)的很多專家和部委的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都是清楚的。我堅(jiān)持說(shuō)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律和行業(yè)真相，沒(méi)有什么可顧慮的。不同于任總的麻辣風(fēng)味，我認(rèn)為自己是孜然加麻辣，加點(diǎn)孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走極端，這樣挺好。 

　　近日著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授在一場(chǎng)高端講座上圍繞當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)2011年我國(guó)經(jīng)濟(jì)何去何從，作出了獨(dú)特的見(jiàn)解。

　　郎咸平講，我們過(guò)去的一個(gè)重大失誤，在于將中國(guó)定位于一個(gè)制造業(yè)大國(guó)，由此，將與制造環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原料采購(gòu)、物流運(yùn)輸、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營(yíng)、終端零售六大環(huán)節(jié)拱手讓給歐美。這樣做的一個(gè)惡果，是我們的企業(yè)喪失了定價(jià)權(quán)，而一件產(chǎn)品90％多的利潤(rùn)都被這個(gè)環(huán)節(jié)掌控，制造這個(gè)環(huán)節(jié)只有不到10％的利潤(rùn)可拿。中美之間關(guān)于人民幣匯率的爭(zhēng)議，實(shí)際上也是一種定價(jià)權(quán)之爭(zhēng)。美國(guó)希望能夠控制人民幣的價(jià)值。近來(lái)，隨著高盛進(jìn)入中國(guó)，美國(guó)甚至啟動(dòng)了對(duì)于中國(guó)的第三場(chǎng)定價(jià)權(quán)戰(zhàn)爭(zhēng)：他們希望能夠控制中國(guó)的股市。去年，高盛曾牛刀小試，導(dǎo)致中國(guó)的H股大跌。這給中國(guó)的投資者帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)行勞工政策未能追求企業(yè)和勞工雙贏。

　　郎咸平認(rèn)為，正因?yàn)槠髽I(yè)缺乏定價(jià)權(quán)，作為制造商品的加工企業(yè)員工薪水“10年維持不變”。不是企業(yè)不想給自己的員工加薪，而是因?yàn)樗麄儧](méi)有更多的利潤(rùn)拿出來(lái)提高員工的福利。而政府作出的應(yīng)對(duì)方案也欠周全。比如普遍提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，使得湖北的最低工資標(biāo)準(zhǔn)只比江蘇低5％，一個(gè)湖北的工人愿意為了這5％而跑到江蘇打工嗎？現(xiàn)行勞工政策的一個(gè)誤判在于，不是追求企業(yè)和勞工的雙贏，而是打擊企業(yè)。比如勞動(dòng)合同法規(guī)定員工可以炒老板，老板炒員工不行，讓企業(yè)負(fù)擔(dān)政府所有錯(cuò)誤決策的成本，這使1／3的制造業(yè)陷入困境�，F(xiàn)在推行的“工資協(xié)商制度”，規(guī)定只要有20％的工人有協(xié)商意圖，資方必須與其協(xié)商，否則當(dāng)場(chǎng)罰款20萬(wàn)元。土地出讓金拿出1／3可以解決老百姓“三座大山”。

　　郎咸平稱，今天中國(guó)絕大部分產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，只剩下最后一個(gè)產(chǎn)業(yè)還有強(qiáng)勁需求，那就是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。近年政府出臺(tái)了一系列政策打壓樓價(jià)。許多人關(guān)心這種打壓是否有效果。如果換一個(gè)角度考慮：要是打壓成功了，房?jī)r(jià)降下來(lái)了，會(huì)是什么樣的情況？那就是中國(guó)完了！中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在好比是一座火山，政府的打壓即是試圖把這個(gè)火山壓住。如果強(qiáng)制壓住了，熔巖不會(huì)自動(dòng)消失，一定會(huì)從巖層中更為薄弱的環(huán)節(jié)漏出來(lái)，其后果是：惡性通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)再次探底，甚至引發(fā)火山爆發(fā)，最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)畫上句號(hào)。讓房?jī)r(jià)上漲，老百姓住房怎么辦？新加坡的做法是一個(gè)樣板，即政府加強(qiáng)保障房的建設(shè)，以一個(gè)繁榮的商品房市場(chǎng)來(lái)構(gòu)建保障房的基礎(chǔ)。2010年政府土地出讓金2.7萬(wàn)億，拿出10％建保障性住房，2700億可以建設(shè)2億平方米，10年20億平方米足足夠2億人居住，如果從土地出讓金拿出6000億可人人看病不要錢，再拿出1000億可人人上學(xué)不要錢，所以從土地出讓金拿出1／3，可以解決老百姓住房、看病、上學(xué)“三座大山”。企業(yè)擁有更大的彈性才能應(yīng)對(duì)危機(jī)。

　　郎咸平指出，要想成功應(yīng)對(duì)危機(jī)，必須具備兩個(gè)條件：其一是比其他人更早意識(shí)到危機(jī)的到來(lái)；其二，也是更重要的，是企業(yè)要擁有更大的彈性。

　　比如李嘉誠(chéng)。他在2008年金融危機(jī)到來(lái)之前就清償了自己的債務(wù)，降低負(fù)債比例，然后出售了一些股權(quán)，讓手中保有大量的現(xiàn)金。在金融危機(jī)到來(lái)后，他又宣布停止所有的投資。這樣下來(lái)，李嘉誠(chéng)大概持有220億美元的現(xiàn)金，那么這220億美元當(dāng)中，70％左右是以現(xiàn)金形式所保有，另外30％是以國(guó)債方式所保有，所以非常具有流動(dòng)性。此后，在所有人都無(wú)力投資時(shí)，李嘉誠(chéng)抓住機(jī)會(huì)，在上海做了一筆投資，賺了一大筆錢。

　　現(xiàn)在看起來(lái)，我是非常感到中國(guó)政府的偉大，偉大到了把全球樓市炒家全部套了進(jìn)來(lái)。小到P民，大到全國(guó)聞名的所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授也被套了進(jìn)來(lái)，弄的郎教授十分不開(kāi)心，走到哪里都罵中國(guó)政府，并且，把我罵中國(guó)政府的觀點(diǎn)嫁接到他的演講里。不過(guò)，開(kāi)心的是，他在房?jī)r(jià)最高時(shí)，花了一千萬(wàn)在上海買了一套房子，現(xiàn)在，起碼縮水200萬(wàn)，相當(dāng)于郎教授14場(chǎng)演講費(fèi)白拿了。明年這個(gè)時(shí)候，那種偽豪宅還會(huì)縮水更多。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家在炒股炒樓上，從來(lái)就沒(méi)有成功的先例。我常常想經(jīng)濟(jì)學(xué)家、世界銀行副行長(zhǎng)林毅夫當(dāng)年苦勸自己的堂弟，不要去日本炒樓。他堂弟不聽(tīng)，坐飛機(jī)從臺(tái)北趕到東京，買了一套房子，花了5億日元，結(jié)果一年后，賣出去只值1億日元。這樣的笑話，在明年這個(gè)時(shí)候在中國(guó)到處都是。香港著名樓市炒家羅生今年初自殺于東莞一家酒店，就因?yàn)槌礃琴Y金鏈斷裂，生前曾經(jīng)與多位影視明星有染，可見(jiàn)炒樓發(fā)財(cái)確有其事，只是不能善終。

　　上海的天氣也漸漸的冷了。盡管上海市政府有意托市，想在冬天燒一把火，但是，心有余而力不足。上海市嘉定新城原來(lái)賣25000元的房子，開(kāi)始降至17000元馬上放大成交量，上海市政府說(shuō)不行，降20%要報(bào)政府備案，結(jié)果價(jià)格跑到20000元上方，可惜的是，房子也沒(méi)有人買了。溫州人在上海拋盤，很多650萬(wàn)的豪宅，掛牌500萬(wàn)往外賣，也沒(méi)有人接盤。

　　在海南三亞，曾經(jīng)被炒到6萬(wàn)元一平方米的海邊公寓，現(xiàn)在2萬(wàn)元也無(wú)人問(wèn)津。溫州、義務(wù)、長(zhǎng)沙、南京、成都、合肥，鄂爾多斯（600295）的康巴什、天津的濱海新區(qū)、南昌的紅谷灘，曾經(jīng)炙手可熱，現(xiàn)在冷僻朝陽(yáng)。更有全國(guó)許多縣城，把農(nóng)民趕上樓，強(qiáng)行拆遷，毀壞耕田，破壞山林，一股腦的來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，現(xiàn)在工地已經(jīng)停工。

　　人們很奇怪，中國(guó)人那么有錢，那么現(xiàn)在的錢去了哪里？一個(gè)主要原因，原來(lái)大量樓市資金來(lái)自銀行貸款，不是城市居民購(gòu)買力形成的市場(chǎng)，現(xiàn)在銀行支持不住，不敢給房地產(chǎn)貸款了，整個(gè)資金鏈一下斷裂。樓市是資金十分密集的市場(chǎng)，缺少真實(shí)購(gòu)買力的樓市，總有一天會(huì)出問(wèn)題。每次到上海、北京、深圳等地，我都會(huì)去看看那么多大樓的亮燈率，即使五年的豪宅社區(qū)，亮燈率也不足40%；兩三年的社區(qū)亮燈率鮮有超過(guò)30%。我就在看看房?jī)r(jià)到底能夠炒到什么時(shí)候？看他能否大漲20年。

　　無(wú)論是何種資產(chǎn)，只要是資產(chǎn)，價(jià)格都是有周期性的，從來(lái)沒(méi)有一種資產(chǎn)價(jià)格可以一直往天上漲。越是長(zhǎng)得快的資產(chǎn)，跌起來(lái)也是驚人的。這是市場(chǎng)的規(guī)律。很多人把希望寄托在貪官污吏身上，說(shuō)他們依賴土地財(cái)政，肯定會(huì)一直會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲�？墒牵�這些從來(lái)不了解中國(guó)的歷史，貪官污吏一多，就有很多人會(huì)為土地問(wèn)題買單。

　　再看看全球，金磚四國(guó)財(cái)富效應(yīng)消耗殆盡，中國(guó)也不例外。2009年刺激經(jīng)濟(jì)只是財(cái)富的最后的盛宴，盡管是一頓饕餮大餐，但是，盛宴散盡，杯盤狼藉。政府債務(wù)問(wèn)題，全球爆發(fā)。歐債率先，中國(guó)債務(wù)問(wèn)題將緊隨其后，最后是美國(guó)債務(wù)泡沫將要破滅。政府行為，受到全球的質(zhì)疑。這種行為，更多的是助漲全民瘋狂。 

　　意大利債務(wù)收益率已經(jīng)突破8%，預(yù)期在明年6月債務(wù)危機(jī)爆發(fā)時(shí)，意大利債務(wù)收益率將會(huì)突破10%。中國(guó)資金瘋狂奔向歐洲。僅僅是10月份一個(gè)月，1800億美元出逃中國(guó)。11月數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái)，預(yù)期將超過(guò)10月份�？鐕�(guó)公司在中國(guó)拼命生產(chǎn)，推高庫(kù)存，一旦風(fēng)吹草動(dòng)，他們采取的措施是，以庫(kù)存產(chǎn)品抵消在中國(guó)商業(yè)銀行的貸款，然后一走了之。

　　人民幣到今天為止，盤中連續(xù)4個(gè)交易日天天跌停。央行拼命買入美元，進(jìn)行護(hù)盤。但是，基本沒(méi)用。待國(guó)家財(cái)力無(wú)法支持人民幣貶值時(shí)，人民幣只有兩條出路，一是一次貶值到底，將會(huì)徹底散失國(guó)際市場(chǎng)出口份額，經(jīng)濟(jì)步入衰退，像日本一樣，失去20年；一是瘋狂印鈔，像津巴布韋一樣，貨幣徹底崩潰。

　　無(wú)論如何，都將影響到房?jī)r(jià)。2009年，我們可以采取4加9模式刺激經(jīng)濟(jì)，4萬(wàn)億財(cái)政投入加9萬(wàn)億信貸投放，還可以支撐于一時(shí)，現(xiàn)在的國(guó)際環(huán)境完全變了。用貨幣來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的方法，已然不靈。中國(guó)只有像印度一樣，擴(kuò)大內(nèi)需，才能尋求經(jīng)濟(jì)新的動(dòng)力。現(xiàn)在的問(wèn)題是，我們還有多少內(nèi)需？

　　中國(guó)最近幾年，稅收增漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幅度。稅收卻大量用于腐敗高發(fā)的投資建設(shè)，而不是主要用于調(diào)節(jié)貧富懸殊。在民營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)不斷下滑的情況下，壟斷企業(yè)利潤(rùn)卻大幅增加。這些不僅增加了社會(huì)通脹的壓力，而且導(dǎo)致了社會(huì)分配的嚴(yán)重失衡。進(jìn)而削弱整個(gè)社會(huì)的需求增長(zhǎng)。

　　中國(guó)已經(jīng)面臨全面的產(chǎn)能過(guò)剩，而產(chǎn)能過(guò)剩必將引起民間投資的大量減少。投資在投入期間，實(shí)際也是一種需求，等于投資需求減少。產(chǎn)能過(guò)剩還將引起以前投資項(xiàng)目的投資回報(bào)大幅下滑，而投資利潤(rùn)的下滑還將引起金融壞賬的增加，并阻止金融貸款的增加，這會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利的影響，阻礙需求的增加。

　　由于資金過(guò)剩、需求不足和負(fù)利率，導(dǎo)致的投機(jī)需求大增，而投機(jī)實(shí)際也等于變相囤積產(chǎn)品。這也等于透支未來(lái)需求，因?yàn)檫@些囤積將來(lái)會(huì)變成供應(yīng)，將來(lái)可以提供部分需求。比如：現(xiàn)在投機(jī)房地產(chǎn)，就是把其他人將來(lái)的需求囤積在自己手中，實(shí)際等于暫時(shí)把別人的需求囤積在自己手中。對(duì)整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)，實(shí)際也是透支了未來(lái)的需求，只是這個(gè)需求暫時(shí)沒(méi)有到需要人的手中，而是由投機(jī)者暫時(shí)保管了別人未來(lái)的需求。

　　中小企業(yè)面臨生產(chǎn)成本和生活成本大幅提高的雙重壓力，很多已經(jīng)無(wú)法生存；股市從年初的2808點(diǎn)單邊下跌到現(xiàn)在的2300點(diǎn)上方，1.3億散戶財(cái)富散盡。農(nóng)村大拆遷，趕農(nóng)民上樓，家電下鄉(xiāng)，早已透支了農(nóng)民的多年的積蓄，家家負(fù)債累累。我們所作的一切，都是不考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，只顧眼前的短期行為。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)靠不住��！這是朱镕基深刻的體會(huì)。在全球各國(guó)，只要是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體，無(wú)一例外，全部遭遇泡沫破滅。中國(guó)也一樣。這一輪泡沫其實(shí)正在破滅，因?yàn)闆](méi)有選擇。大家都沒(méi)有退路，政府不敢去取消限購(gòu)，取消對(duì)房地產(chǎn)的信貸管制。開(kāi)發(fā)商降價(jià)沒(méi)人會(huì)出手，除非一次降到與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂嗑�衡的狀態(tài)，才可能放大成交。

　　未來(lái)中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)將進(jìn)入普跌狀態(tài)。至少將下跌三年。三年后，房?jī)r(jià)將會(huì)走穩(wěn)，隨后兩年溫和上漲，但是，此時(shí)，中國(guó)房產(chǎn)稅開(kāi)始開(kāi)征，隨后，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生作用，無(wú)人會(huì)去買房子，像現(xiàn)在的歐美一樣。經(jīng)此泡沫破滅，中國(guó)未來(lái)十年之內(nèi)無(wú)人會(huì)去炒賣住宅，因?yàn)闊o(wú)利可圖。